A vistoria de saída é a conferência do imóvel alugado, feita na devolução das chaves, que compara o estado atual com o registrado na entrada. Esse laudo, com fotos datadas e assinatura das partes, define se o locador pode descontar reparos da caução ou se deve devolvê-la integralmente ao inquilino.
Updated on · Content reviewed by the corporate immigration team at Target Relocation.
Key Points
- A vistoria de saída compara o imóvel devolvido com o laudo da vistoria de entrada, e esse confronto sustenta ou derruba descontos na caução.
- Fotos e vídeos datados, tirados dos mesmos ângulos da entrada, são a prova mais forte do inquilino.
- A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) exige a devolução do imóvel no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal.
- Agende a vistoria de saída por escrito, bem antes da semana da mudança, e só entregue as chaves com o laudo assinado.
O que é a vistoria de saída e por que ela decide a caução?
A vistoria de saída é a inspeção do imóvel alugado feita quando o inquilino devolve as chaves. Em inglês, o termo é move-out inspection. O resultado é um laudo que compara o estado atual com o registrado na entrada e é assinado pelo locador (ou pela imobiliária) e pelo locatário.
Ela decide a caução porque a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) obriga o locatário a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III). Quem prova esse estado é o laudo. Sem registro comparável, o locador alega o dano e o inquilino não tem como contestar.
Para o expatriado, o peso é maior. A caução é a garantia mais comum entre quem acabou de chegar e ainda não tem fiador no país, e a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, §2º). Por isso, a vistoria de saída mexe diretamente no caixa do profissional e no orçamento de moradia que o RH aprovou.
Also known as: vistoria de devolução, vistoria final, laudo de saída e vistoria de entrega do imóvel.
Qual a diferença entre vistoria de entrada e vistoria de saída?
A vistoria de entrada registra como o imóvel está no início da locação, e a vistoria de saída registra como ele está no fim. A primeira é a linha de base e a segunda é o ponto de comparação. Uma não funciona sem a outra.
| Criteria | Vistoria de entrada | Vistoria de saída |
|---|---|---|
| Quando acontece | Antes de receber as chaves ou logo na mudança | Na devolução das chaves |
| Objective | Documentar o estado inicial e os defeitos que já existiam | Comparar com a entrada e apurar danos além do desgaste normal |
| Quem assina | Locador ou imobiliária e locatário | Locador ou imobiliária e locatário |
| Evidence | Descrição por cômodo, fotos e vídeos datados | Fotos e vídeos dos mesmos ângulos |
| Efeito sobre a caução | Mostra o que já estava danificado | Define o que pode ser descontado |
A Lei do Inquilinato prevê (art. 22, V) que o locador forneça, se o locatário pedir, a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes. Peça sempre esse documento. O contrato costuma fixar um prazo para contestar o laudo de entrada, e perder esse prazo enfraquece a defesa.
Regra prática: na vistoria de saída, fotografe os mesmos ângulos e cômodos usados na entrada. A comparação lado a lado é o que convence imobiliária, seguradora ou juiz.
Como fazer a vistoria de saída passo a passo?
A vistoria de saída bem feita segue sete passos, que começam semanas antes da mudança.
- Releia o contrato e o laudo de entrada. Confira as cláusulas de pintura, aviso prévio, multa e regras de devolução das chaves.
- Avise o locador por escrito. Peça uma data para a vistoria de saída e guarde a resposta.
- Faça uma pré-vistoria. Compare cada cômodo com o laudo de entrada e corrija pequenos reparos antes do dia oficial.
- Quite as contas de consumo. Água, luz, gás e condomínio, conforme o contrato, com os comprovantes guardados.
- Registre tudo com foto e vídeo datados. Use os mesmos ângulos da entrada e salve uma cópia na nuvem.
- Acompanhe a inspeção e leia o laudo antes de assinar. Registre as divergências por escrito no próprio documento.
- Entregue as chaves com recibo. Guarde a cópia do laudo de saída assinado.
Se o locador não comparecer na data combinada, notifique por e-mail ou carta com comprovante e registre o imóvel vazio em vídeo. Esse registro mostra que o inquilino cumpriu a obrigação de devolver o imóvel. Faça a vistoria de saída sempre com o imóvel vazio e limpo, porque móveis e caixas escondem paredes e pisos.
Quais erros acontecem quando a vistoria de saída fica para a semana da mudança?
O erro mais comum é tratar a vistoria de saída como formalidade de última hora. Na semana da mudança, a atenção está nas caixas, na documentação e na despedida, e o inquilino não tem tempo de corrigir nada.
- Não ter o laudo de entrada. Quem nunca pediu ou nunca guardou o documento perde a base de comparação.
- Fotos sem data ou sem backup. Imagens soltas no celular são fáceis de questionar.
- Assinar sem ler. Campos em branco ou observações genéricas, como “danos diversos”, abrem espaço para cobrança posterior.
- Fazer a inspeção com a casa cheia. Móveis e caixas escondem desgastes que depois aparecem como “danos descobertos”.
- Entregar as chaves antes do laudo. Sem recibo, o locador pode alegar que o imóvel continuou ocupado.
- Combinar tudo por telefone. Datas, prazos e acordos precisam de registro escrito.
- Esquecer contas e taxas pendentes. Débitos de consumo ou de condomínio saem da caução.
Na experiência da Target Relocation, a disputa raramente nasce de um dano grande. Ela nasce de um pequeno desgaste sem registro, em um contrato assinado às pressas na chegada. A solução é incluir a vistoria de saída no cronograma do relocation desde o início, junto com mudança, matrícula escolar e documentos.
O que o locador pode descontar da caução?
O locador pode descontar da caução o reparo de danos que vão além do uso normal do imóvel e os valores em aberto previstos no contrato, como aluguel e contas de consumo. O desgaste natural do tempo não entra. A vistoria de saída é o documento que separa uma coisa da outra.
| Pode ser descontado | Em geral é desgaste normal |
|---|---|
| Vidro, porta ou piso quebrado por mau uso | Pequenas marcas de móveis e do uso diário |
| Furos grandes, rachaduras e manchas por mau uso | Leve desbotamento da pintura pelo tempo |
| Equipamentos do imóvel danificados | Desgaste de vedações e ferragens pelo tempo |
| Chave perdida e troca de fechadura | Sujeira comum, resolvida com limpeza |
| Aluguel, condomínio e contas em atraso | Marcas leves de sol em piso ou cortina |
A pintura é o principal ponto de atrito. Muitos contratos exigem devolver o imóvel com pintura nova, e a validade dessa cláusula costuma ser analisada caso a caso pelos tribunais. Leia a cláusula antes de assinar o contrato, não na hora de sair.
Diante de um desconto, peça o demonstrativo por escrito, com orçamento e comprovantes do reparo. Se o valor parecer acima do mercado, apresente orçamentos de outros prestadores.
Em quanto tempo a caução volta e o que fazer em caso de disputa?
A Lei do Inquilinato não fixa um prazo único para devolver a caução. O prazo vem do contrato, então confira a cláusula de devolução assim que assinar. A caução em dinheiro deve ficar em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao locatário (art. 38, §2º).
Se houver divergência após a vistoria de saída, siga esta ordem:
- Peça por escrito o demonstrativo dos descontos, item por item.
- Responda por escrito, anexando laudo de entrada, laudo de saída, fotos e vídeos.
- Proponha um acordo, como reparo parcial ou abatimento do valor.
- Sem acordo, procure a imobiliária, o Procon ou o Juizado Especial Cível, conforme o valor e o caso, de preferência com orientação jurídica.
Quem já deixou o Brasil precisa de uma conta para receber o valor. Veja como abrir e manter uma conta bancária no Brasil ou deixe um procurador autorizado a acompanhar o acerto.
O que muda para o RH e para o expatriado?
Para o RH, a vistoria de saída é uma etapa da política de relocation: define quem acompanha a devolução, quem recebe a caução e quem paga reparos. Sem regra clara, o custo vira disputa individual.
- Defina no pacote quem paga a caução (empresa ou colaborador) e para quem ela volta.
- Inclua as vistorias de entrada e de saída no Relocation Checklist for Executives.
- Oriente o profissional a pedir a cópia do laudo de entrada logo na chegada.
- Alinhe a data da devolução do imóvel com a data da mudança. Veja como organizar a mudança nacional e internacional sem colisão com o embarque.
- Peça a cópia do laudo assinado quando a empresa tiver pago ou garantido a caução.
Para o expatriado, a regra é ler o contrato e o laudo em português, com apoio de tradução quando necessário, porque uma versão em outro idioma não substitui o texto assinado. Uma boa expatriate management trata a moradia como processo, do contrato à devolução.
Vistoria de saída: informações essenciais
| Item | Information |
|---|---|
| Responsible agency | Não há órgão: é uma relação privada entre locador e locatário, regida pelo contrato. Disputas vão ao Judiciário. |
| Legal Basis | Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em especial os arts. 22, 23, 37 e 38 |
| Who can apply | Locador ou locatário |
| Quando fazer | Antes da entrega das chaves, em data combinada por escrito |
| Key Documents | Contrato de locação, laudo de entrada, fotos e vídeos datados, comprovantes de contas quitadas, recibo das chaves e laudo assinado |
| Prazo de devolução da caução | Definido no contrato; a lei não fixa prazo único |
| Cost | Conforme o contrato, que define quem paga quando a inspeção é feita por empresa especializada |
How Target Relocation Helps
A Target Relocation é uma consultoria brasileira de Global Mobility que cuida da imigração corporativa, da documentação e do relocation de profissionais estrangeiros. Ajudamos o RH a estruturar o relocation com checklist e prazos, para que etapas como a locação e a vistoria de saída não fiquem para a última semana.
Frequently asked questions
Who conducts the move-out inspection: the landlord or the tenant?
The move-out inspection is conducted jointly. The landlord, the real estate agency, or a hired inspector conducts the inspection, and the tenant is present, with the move-in report in hand. Both parties sign the report at the end. If the landlord does not attend, the tenant must notify the landlord in writing and record the property on a dated video, keeping proof of the notification.
Can I refuse to sign the exit report?
Pode, mas a recusa pura costuma piorar a situação. O caminho mais seguro é assinar com ressalvas escritas no próprio laudo, listando cada divergência, e anexar fotos e vídeos datados. Se o locador não aceitar as ressalvas, envie as observações por e-mail com comprovante e guarde a troca de mensagens como prova.
E se eu não fiz a vistoria de entrada?
A falta do laudo de entrada dificulta a defesa, porque o inquilino não consegue provar o estado inicial do imóvel. Reúna fotos do anúncio, mensagens com a imobiliária, vídeos feitos na mudança e, se houver, testemunhas. Peça ao locador a descrição do estado do imóvel, direito previsto no art. 22, V, da Lei do Inquilinato.
Quando a caução deve ser devolvida?
A Lei do Inquilinato não fixa um prazo único. O prazo vem do contrato, que costuma condicionar a devolução à entrega das chaves, ao laudo de saída e à quitação das contas. A caução em dinheiro deve ser devolvida com os rendimentos da poupança. Peça por escrito o demonstrativo de qualquer desconto.
Dá para fazer a vistoria se eu já deixei o Brasil?
Dá, com preparo. Deixe um procurador de confiança com poderes para acompanhar a inspeção e assinar o laudo, ou combine a participação por vídeo, registrada por escrito. Mantenha uma conta bancária para receber a caução e envie ao locador, antes da saída, fotos e vídeo do imóvel vazio e limpo.
Sources and Legal Basis
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): art. 22, V (descrição do estado do imóvel na entrega), art. 23, III (restituição do imóvel no estado em que foi recebido), arts. 37 e 38 (modalidades de garantia e caução em dinheiro).
- Contrato de locação e laudos de vistoria assinados pelas partes, que fixam prazos e cláusulas específicas de cada imóvel.
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