A vistoria de saída é a conferência do imóvel alugado, feita na devolução das chaves, que compara o estado atual com o registrado na entrada. Esse laudo, com fotos datadas e assinatura das partes, define se o locador pode descontar reparos da caução ou se deve devolvê-la integralmente ao inquilino.
Updated on · Content reviewed by the corporate immigration team at Target Relocation.
Key Points
- A vistoria de saída compara o imóvel devolvido com o laudo da vistoria de entrada, e esse confronto sustenta ou derruba descontos na caução.
- Fotos e vídeos datados, tirados dos mesmos ângulos da entrada, são a prova mais forte do inquilino.
- A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) exige a devolução do imóvel no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal.
- Agende a vistoria de saída por escrito, bem antes da semana da mudança, e só entregue as chaves com o laudo assinado.
O que é a vistoria de saída e por que ela decide a caução?
A vistoria de saída é a inspeção do imóvel alugado feita quando o inquilino devolve as chaves. Em inglês, o termo é move-out inspection. O resultado é um laudo que compara o estado atual com o registrado na entrada e é assinado pelo locador (ou pela imobiliária) e pelo locatário.
Ela decide a caução porque a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) obriga o locatário a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III). Quem prova esse estado é o laudo. Sem registro comparável, o locador alega o dano e o inquilino não tem como contestar.
Para o expatriado, o peso é maior. A caução é a garantia mais comum entre quem acabou de chegar e ainda não tem fiador no país, e a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, §2º). Por isso, a vistoria de saída mexe diretamente no caixa do profissional e no orçamento de moradia que o RH aprovou.
Also known as: vistoria de devolução, vistoria final, laudo de saída e vistoria de entrega do imóvel.
Qual a diferença entre vistoria de entrada e vistoria de saída?
A vistoria de entrada registra como o imóvel está no início da locação, e a vistoria de saída registra como ele está no fim. A primeira é a linha de base e a segunda é o ponto de comparação. Uma não funciona sem a outra.
| Criteria | Vistoria de entrada | Vistoria de saída |
|---|---|---|
| Quando acontece | Antes de receber as chaves ou logo na mudança | Na devolução das chaves |
| Objective | Documentar o estado inicial e os defeitos que já existiam | Comparar com a entrada e apurar danos além do desgaste normal |
| Quem assina | Locador ou imobiliária e locatário | Locador ou imobiliária e locatário |
| Evidence | Descrição por cômodo, fotos e vídeos datados | Fotos e vídeos dos mesmos ângulos |
| Efeito sobre a caução | Mostra o que já estava danificado | Define o que pode ser descontado |
A Lei do Inquilinato prevê (art. 22, V) que o locador forneça, se o locatário pedir, a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes. Peça sempre esse documento. O contrato costuma fixar um prazo para contestar o laudo de entrada, e perder esse prazo enfraquece a defesa.
Regra prática: na vistoria de saída, fotografe os mesmos ângulos e cômodos usados na entrada. A comparação lado a lado é o que convence imobiliária, seguradora ou juiz.
Como fazer a vistoria de saída passo a passo?
A vistoria de saída bem feita segue sete passos, que começam semanas antes da mudança.
- Releia o contrato e o laudo de entrada. Confira as cláusulas de pintura, aviso prévio, multa e regras de devolução das chaves.
- Avise o locador por escrito. Peça uma data para a vistoria de saída e guarde a resposta.
- Faça uma pré-vistoria. Compare cada cômodo com o laudo de entrada e corrija pequenos reparos antes do dia oficial.
- Quite as contas de consumo. Água, luz, gás e condomínio, conforme o contrato, com os comprovantes guardados.
- Registre tudo com foto e vídeo datados. Use os mesmos ângulos da entrada e salve uma cópia na nuvem.
- Acompanhe a inspeção e leia o laudo antes de assinar. Registre as divergências por escrito no próprio documento.
- Entregue as chaves com recibo. Guarde a cópia do laudo de saída assinado.
Se o locador não comparecer na data combinada, notifique por e-mail ou carta com comprovante e registre o imóvel vazio em vídeo. Esse registro mostra que o inquilino cumpriu a obrigação de devolver o imóvel. Faça a vistoria de saída sempre com o imóvel vazio e limpo, porque móveis e caixas escondem paredes e pisos.
Quais erros acontecem quando a vistoria de saída fica para a semana da mudança?
O erro mais comum é tratar a vistoria de saída como formalidade de última hora. Na semana da mudança, a atenção está nas caixas, na documentação e na despedida, e o inquilino não tem tempo de corrigir nada.
- Não ter o laudo de entrada. Quem nunca pediu ou nunca guardou o documento perde a base de comparação.
- Fotos sem data ou sem backup. Imagens soltas no celular são fáceis de questionar.
- Assinar sem ler. Campos em branco ou observações genéricas, como “danos diversos”, abrem espaço para cobrança posterior.
- Fazer a inspeção com a casa cheia. Móveis e caixas escondem desgastes que depois aparecem como “danos descobertos”.
- Entregar as chaves antes do laudo. Sem recibo, o locador pode alegar que o imóvel continuou ocupado.
- Combinar tudo por telefone. Datas, prazos e acordos precisam de registro escrito.
- Esquecer contas e taxas pendentes. Débitos de consumo ou de condomínio saem da caução.
Na experiência da Target Relocation, a disputa raramente nasce de um dano grande. Ela nasce de um pequeno desgaste sem registro, em um contrato assinado às pressas na chegada. A solução é incluir a vistoria de saída no cronograma do relocation desde o início, junto com mudança, matrícula escolar e documentos.
O que o locador pode descontar da caução?
O locador pode descontar da caução o reparo de danos que vão além do uso normal do imóvel e os valores em aberto previstos no contrato, como aluguel e contas de consumo. O desgaste natural do tempo não entra. A vistoria de saída é o documento que separa uma coisa da outra.
| Pode ser descontado | Em geral é desgaste normal |
|---|---|
| Vidro, porta ou piso quebrado por mau uso | Pequenas marcas de móveis e do uso diário |
| Furos grandes, rachaduras e manchas por mau uso | Leve desbotamento da pintura pelo tempo |
| Equipamentos do imóvel danificados | Desgaste de vedações e ferragens pelo tempo |
| Chave perdida e troca de fechadura | Sujeira comum, resolvida com limpeza |
| Aluguel, condomínio e contas em atraso | Marcas leves de sol em piso ou cortina |
A pintura é o principal ponto de atrito. Muitos contratos exigem devolver o imóvel com pintura nova, e a validade dessa cláusula costuma ser analisada caso a caso pelos tribunais. Leia a cláusula antes de assinar o contrato, não na hora de sair.
Diante de um desconto, peça o demonstrativo por escrito, com orçamento e comprovantes do reparo. Se o valor parecer acima do mercado, apresente orçamentos de outros prestadores.
Em quanto tempo a caução volta e o que fazer em caso de disputa?
A Lei do Inquilinato não fixa um prazo único para devolver a caução. O prazo vem do contrato, então confira a cláusula de devolução assim que assinar. A caução em dinheiro deve ficar em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao locatário (art. 38, §2º).
Se houver divergência após a vistoria de saída, siga esta ordem:
- Peça por escrito o demonstrativo dos descontos, item por item.
- Responda por escrito, anexando laudo de entrada, laudo de saída, fotos e vídeos.
- Proponha um acordo, como reparo parcial ou abatimento do valor.
- Sem acordo, procure a imobiliária, o Procon ou o Juizado Especial Cível, conforme o valor e o caso, de preferência com orientação jurídica.
Quem já deixou o Brasil precisa de uma conta para receber o valor. Veja como abrir e manter uma conta bancária no Brasil ou deixe um procurador autorizado a acompanhar o acerto.
O que muda para o RH e para o expatriado?
Para o RH, a vistoria de saída é uma etapa da política de relocation: define quem acompanha a devolução, quem recebe a caução e quem paga reparos. Sem regra clara, o custo vira disputa individual.
- Defina no pacote quem paga a caução (empresa ou colaborador) e para quem ela volta.
- Inclua as vistorias de entrada e de saída no Relocation Checklist for Executives.
- Oriente o profissional a pedir a cópia do laudo de entrada logo na chegada.
- Alinhe a data da devolução do imóvel com a data da mudança. Veja como organizar a mudança nacional e internacional sem colisão com o embarque.
- Peça a cópia do laudo assinado quando a empresa tiver pago ou garantido a caução.
Para o expatriado, a regra é ler o contrato e o laudo em português, com apoio de tradução quando necessário, porque uma versão em outro idioma não substitui o texto assinado. Uma boa expatriate management trata a moradia como processo, do contrato à devolução.
Vistoria de saída: informações essenciais
| Item | Information |
|---|---|
| Responsible agency | Não há órgão: é uma relação privada entre locador e locatário, regida pelo contrato. Disputas vão ao Judiciário. |
| Legal Basis | Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em especial os arts. 22, 23, 37 e 38 |
| Who can apply | Locador ou locatário |
| Quando fazer | Antes da entrega das chaves, em data combinada por escrito |
| Key Documents | Contrato de locação, laudo de entrada, fotos e vídeos datados, comprovantes de contas quitadas, recibo das chaves e laudo assinado |
| Prazo de devolução da caução | Definido no contrato; a lei não fixa prazo único |
| Cost | Conforme o contrato, que define quem paga quando a inspeção é feita por empresa especializada |
How Target Relocation Helps
A Target Relocation é uma consultoria brasileira de Global Mobility que cuida da imigração corporativa, da documentação e do relocation de profissionais estrangeiros. Ajudamos o RH a estruturar o relocation com checklist e prazos, para que etapas como a locação e a vistoria de saída não fiquem para a última semana.
Frequently asked questions
Who conducts the move-out inspection: the landlord or the tenant?
The move-out inspection is conducted jointly. The landlord, the real estate agency, or a hired inspector conducts the inspection, and the tenant is present, with the move-in report in hand. Both parties sign the report at the end. If the landlord does not attend, the tenant must notify the landlord in writing and record the property on a dated video, keeping proof of the notification.
Can I refuse to sign the exit report?
You can, but simply refusing usually makes the situation worse. The safest approach is to sign the report with written reservations noted directly on the report itself, listing each discrepancy, and attach dated photos and videos. If the landlord does not accept the reservations, send the observations by email with a read receipt and save the email exchange as evidence.
What if I didn't complete the move-in inspection?
The lack of an initial inspection report makes it difficult to mount a defense, because the tenant cannot prove the property’s initial condition. Gather photos from the listing, messages exchanged with the real estate agency, videos taken during the move, and, if available, witnesses. Ask the landlord to provide a description of the property’s condition, a right provided for in Article 22, V, of the Tenancy Law.
When should the security deposit be returned?
The Tenancy Law does not specify a single timeframe. The timeframe is set forth in the lease agreement, which typically makes the return of the property contingent upon the handover of the keys, the move-out inspection report, and the settlement of all bills. The cash security deposit must be returned along with any interest earned on the savings. Request a written statement detailing any deductions.
Dá para fazer a vistoria se eu já deixei o Brasil?
Dá, com preparo. Deixe um procurador de confiança com poderes para acompanhar a inspeção e assinar o laudo, ou combine a participação por vídeo, registrada por escrito. Mantenha uma conta bancária para receber a caução e envie ao locador, antes da saída, fotos e vídeo do imóvel vazio e limpo.
Sources and Legal Basis
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): art. 22, V (descrição do estado do imóvel na entrega), art. 23, III (restituição do imóvel no estado em que foi recebido), arts. 37 e 38 (modalidades de garantia e caução em dinheiro).
- Contrato de locação e laudos de vistoria assinados pelas partes, que fixam prazos e cláusulas específicas de cada imóvel.
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